Non. L'impôt sur la fortune immobilière ne porte que sur l'immobilier, et des bitcoins n'en sont pas. La confusion vient de l'ISF, supprimé en 2018, qui, lui, taxait tout le patrimoine. Une exception existe pourtant, et elle mérite 2 minutes.
Matthias Vallet, président, co-fondateur
L'IFI porte sur les biens et droits immobiliers, au-delà de 1 300 000 € de patrimoine net immobilier. Les crypto-actifs n'en font pas partie, quel que soit leur montant. Seule exception : un titre représentatif d'une société qui détient de l'immobilier, taxé pour la fraction de sa valeur qui correspond à cet immobilier. Les obligations déclaratives, elles, restent entières.
La question arrive presque toujours d’un épargnant qui a payé l’ISF autrefois, et qui se demande si son portefeuille de crypto-actifs va le faire repasser au-dessus du seuil. La réponse tient en une phrase : l’IFI ne regarde que l’immobilier. Pour ce qui est réellement imposé, voir la fiscalité des crypto-actifs quand vous vendez.
Sont redevables de l’IFI les foyers dont le patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 € au 1er janvier.
L’assiette est la valeur nette de l’ensemble des biens et droits immobiliers du foyer, à laquelle s’ajoutent les parts ou actions de sociétés, à hauteur de la seule fraction de leur valeur représentative d’immobilier.
Tout le reste est dehors : comptes bancaires, obligations, objets de valeur, et donc crypto-actifs.
L’ISF, qu’il a remplacé en 2018, taxait le patrimoine entier. Un contribuable qui raisonne avec ses réflexes d’alors se demande légitimement où ranger un portefeuille de bitcoins.
La réforme a fait exactement l’inverse de ce que cette inquiétude suppose : elle a sorti les actifs financiers de l’assiette pour n’y laisser que la pierre. Les crypto-actifs, qui n’existaient presque pas à l’époque de l’ISF, se trouvent du bon côté de la ligne par construction, pas par faveur.
Il existe des jetons qui représentent des parts d’une société détenant des biens immobiliers. Le raisonnement fiscal ne change pas pour autant : on regarde ce que le titre représente, pas la technologie qui l’inscrit.
Si vous détenez un titre dont la valeur correspond, en tout ou partie, à de l’immobilier détenu par une société, cette fraction relève des mêmes règles que n’importe quelle part de société. Elle peut entrer dans l’assiette.
2 précautions, dans ce cas. La documentation du produit doit dire précisément ce que le jeton confère, et l’émetteur doit fournir une valorisation défendable de la part immobilière. Sans les deux, la déclaration devient impossible à justifier.
L’absence d’impôt sur la détention ne veut pas dire absence d’obligation. 2 déclarations existent, et elles n’ont rien à voir avec l’IFI.
| Ce que vous déclarez | Le formulaire | Quand |
|---|---|---|
| Comptes de crypto-actifs ouverts, détenus ou clos à l’étranger | 3916-bis | Chaque année, même sans opération |
| Plus ou moins-values de cession de l’année | 2086, reporté en 3AN ou 3BN | L’année qui suit la vente |
L’oubli du 3916-bis coûte 750 € par compte non déclaré. Le détail est sur notre page déclarer un compte de crypto-actifs à l’étranger, et les dates de dépôt dans le calendrier fiscal de vos crypto-actifs.
Un patrimoine de 800 000 € en crypto-actifs et de 400 000 € en immobilier ne paie pas d’IFI : seul le second compte, et il reste sous le seuil.
Le même patrimoine avec 1 400 000 € d’immobilier y est soumis, et le portefeuille de crypto-actifs n’y change rien, ni en plus ni en moins.
Investir en crypto-actifs comporte des risques et peut entraîner une perte de tout ou partie du capital investi. Cet article a une portée informative, ne constitue pas un conseil fiscal, et ne remplace pas l’avis d’un professionnel sur votre situation.
Non. L'assiette de l'IFI est constituée des biens et droits immobiliers du foyer fiscal, et de la fraction immobilière de certains titres de sociétés. Du bitcoin, de l'Ethereum ou des stablecoins n'y entrent pas, même pour plusieurs millions d'euros.
Aucun pour les crypto-actifs eux-mêmes, hors les jetons adossés à de l'immobilier vus plus haut. Tant que vous ne vendez pas contre une monnaie ayant cours légal et que vous ne payez rien en crypto-actifs, la détention n'est pas imposée. L'impôt se déclenche à la cession, au taux forfaitaire de 31,4 %, prélèvements sociaux compris, sauf option pour le barème.
C'est la seule zone à regarder. Si le jeton représente des parts d'une société qui détient des biens immobiliers, la fraction de sa valeur correspondant à cet immobilier peut entrer dans l'assiette, comme pour n'importe quel titre de société. Ce qui compte est ce que le titre représente, pas la technologie qui l'inscrit.
Parce que l'ISF, remplacé par l'IFI en 2018, taxait l'ensemble du patrimoine : comptes, titres, objets de valeur, immobilier. Un épargnant qui a connu l'ISF raisonne encore avec son assiette. Depuis la réforme, les actifs financiers en sont sortis, et les crypto-actifs avec eux.
Les comptes de crypto-actifs ouverts, détenus ou fermés à l'étranger, sur le formulaire 3916-bis, chaque année, même sans aucune opération. Et les cessions de l'année, sur le formulaire 2086. L'oubli du 3916-bis coûte 750 € par compte.
L'auteur
Président, co-fondateur
10 ans dans les crypto-actifs, d'abord en conseil et en analyse. Il dirige RUFIJI Capital depuis sa création et l'a conduite à l'agrément MiCA. Au comité d'investissement, il porte l'analyse macroéconomique qui cadre chaque décision.
Son parcoursVous nous parlez de votre situation, nous vous montrons comment nous travaillons. Si un mandat vous convient, lequel et pourquoi. S'il ne vous convient pas, nous vous le disons. Aucune décision à prendre pendant l'appel.
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Un cas chiffré, avec les 3 chemins possibles et ce que chacun coûte. Dans la plupart des familles, donner ou attendre la succession ne coûte aucun impôt, et ce qui décide vraiment est ailleurs.
La liste des pièces, qui les fournit, et les délais qui courent dès le décès. Un notaire ne peut pas retrouver des crypto-actifs qu'on ne lui a pas signalés : l'essentiel se prépare de son vivant.
Non, pas directement. La liste des supports qu'un assureur peut proposer en unité de compte ne les prévoit pas, et le décret du 30 avril 2026 l'a resserrée plutôt qu'ouverte. Reste la question qui se cache presque toujours derrière celle-là : comment transmettre.